Encargos de inadimplência condominial

Encargos de inadimplência condominial

(25.02.11)

Por causa do conflito de leis no tempo, os encargos de inadimplência de despesas condominiais devem ser regulados pela Lei n. 4.591⁄64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir daquela data, pelo Código Civil de 2002, após o que a convenção do condomínio pode fixar juros moratórios acima de 1% ao mês.

Esse o entendimento adotado pela 3ª Turma do STJ ao julgar recurso especial proposto por um condomínio contra um de seus condôminos, nos autos de ação de cobrança fundada no inadimplemento de taxas condominiais de oito meses do ano de 2001, totalizando pouco menos de R$ 1.200,00.

Em primeiro grau, a sentença originária extinguira o processo sem resolução de mérito porque o condomínio não estava regularmente constituído, mas o TJ do Distrito Federal cassou a decisão ao fundamento de que “os condomínios, ainda que em situação irregular perante a administração pública, possuem legitimidade ativa para ajuizar ação de cobrança em face dos condôminos em atraso com o pagamento das taxas condominiais aprovadas em assembléia”.

Já em apreciação de mérito, nova sentença foi proferida julgando procedente o pedido, condenando o demandado ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas, com juros moratórios de acordo com a convenção do condomínio até a entrada em vigor do Código Civil de 2002 e, após, de 1% ao ano.

O TJ-DFT negou provimento à apelação manejada pelo condômino e deu parcial provimento à apelação do condomínio, determinando a incidência de juros de mora de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia do vencimento, e multa de 2% ao mês, até o advento do novo Código, para que após aquele período fossem aplicados os juros previstos no § 1º do artigo 1.336, em 1% ao mês, além de multa de 2% ao mês e correção monetária em todos os períodos.

Inconformado com o julgamento da apelação, o condomínio recorreu ao STJ contra a limitação dos juros moratórios em 1% ao mês, a partir da vigência do Código Civil, pois a convenção condominial expressamente prevê percentual superior. O pleito recebeu acolhimento da corte superior.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, expôs que – conforme o art. 12, § 3º, da Lei n. 4591⁄64 - os encargos de inadimplência de despesas condominiais são juros moratórios de 1% ao mês e multa de até 20% sobre o valor do débito. Contudo, o art. 1.336, § 1º, do Código Civil de 2002 dispõe que os juros moratórios serão os convencionados ou, na ausência de estipulação, de 1% ao mês e multa de até 2%.
Por isso, a ministra concluiu que “em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, §1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591⁄64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil⁄02.”

No caso em tela, a convenção do condomínio previa juros de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, lembrando a relatora que “a opção do Código Civil de 2002, diploma legal profundamente discutido no Congresso Nacional, parece-nos a mais acertada, pois as obrigações condominiais devem seguir o padrão das obrigações de direito privado. Não há razão para apenar com multa elevada condômino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido a dificuldade financeira momentânea.”

Ainda segundo a relatora, “essa interpretação converge com a redação do art. 1.336, § 1º, do CC⁄02, que limita os juros moratórios ao patamar de 1% (um por conto) ao mês apenas quando a convenção do condomínio é omissa nesse ponto. Dessarte, após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.”

A decisão foi unânime e transitou em julgado.

Atuaram em nome do condomínio os advogados Inaldo Delfino da Silva e Rubens Wilson Giacomini. (REsp n. 1002525).

Fonte: www.espacovital.com.br